친지 또는 이웃들과 양도소득세 관련 세금상담을 하다 보면 재건축한 주택이나 상속주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요한 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 3년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 된다.

1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 3년은 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다.

⊙ 일반적인 경우(원칙)

취득일부터 양도일까지로 한다.

  o 취득일 및 양도일의 판정

- 원칙 : 당해 주택의 대금을 청산한 날

- 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일

- 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일

⊙ 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우

      가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.

⊙ 동일 세대원 간에 소유권변동이 있는 경우

     세대 전체를 기준으로 3년이상 보유여부를 판정한다.

⊙ 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우

     증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.

⊙ 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우

    아내의 보유기간만 가지고 판단한다.

⊙ 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간

    소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산한다.

⊙ 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우

     증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.

⊙ 주택을 상속받은 경우

    피상속인의 사망일부터 계산한다.

⊙ 동일세대원이 경매를 통하여 취득한 후 양도하는 경우

    경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 한다.

⊙ 거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우(주택건설촉진법에 의한 재건축은 제외)

    멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다.
    (재건축 공사기간은 포함하지 아니함)

- 주택면적이 증가한 경우 : 보유기간 계산과는 무관하다.

- 부수토지 면적이 증가한 경우 : 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이 경과해야 비과세 받을 수 있다.

⊙ 보유하던 주택이 도시및주거환경정비법에 의한 재개발ㆍ재건축으로 완공된 경우

종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발ㆍ재건축 후의 보유기간을 통산한다(재개발ㆍ재건축 공사기간을 포함함) .

⊙ 재개발ㆍ재건축사업에 참여한 자가 재개발ㆍ재건축사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년이상 거주하다가 재개발ㆍ재건축된 주택으로 세대 전원이 이사하게 되어 양도하는 경우

보유기간의 제한을 받지 아니하나, 재개발 등으로 완공된 주택의 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 양도하여야 1세대1주택 비과세 규정을 적용 받는다.